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CGJSP profere decisão sobre venda de vaga de garagem em “Edifício Garagem”, sem necessidade de se dar preferencia aos demais condôminos.

1ª VRP|SP: Registro de Imóveis – Dúvida – Alienação de vaga de garagem – A vaga de garagem, no caso, existe delimitadamente e possui inscrição independente hipótese do denominado “edifício garagem” – Possibilidade de eficácia em relação ao negócio jurídico entabulado entre as partes – Dúvida improcedente

0063242-70.2013.8.26.0100
(CP 330)
5º Oficial de Registro de Imóveis da Capital
G. L. M..
Registro de Imóveis – dúvida – alienação de vaga de garagem – a vaga de garagem, no caso, existe delimitadamente e possui inscrição independente hipótese do denominado “edifício garagem” – possibilidade de eficácia em relação ao negócio jurídico entabulado entre as partes – dúvida improcedente.
Trata-se de dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de G. L. M., em virtude da qualificação negativa da escritura de compra e venda de um box (nº 24, andar “Q” ou 2º subsolo do Edifício Saint Patrick), objeto da matrícula nº 32.289, junto àquela unidade registrária. Informa o Oficial Registrador que o ingresso do título foi obstado com fundamento no §1º do artigo 1331 do Código Civil (modificado pela Lei 10.406/2012), o qual preceitua que as vagas de garagem somente poderão ser alienadas a pessoas estranhas ao condomínio quando houver expressa previsão na convenção condominial. Argumenta que a convenção do condomínio prevê em seu artigo 12, que os boxes constituem unidades independentes e ligadas ao apartamento 121, contudo os incorporadores após a instituição do condomínio, requereram a alteração e retificação da especificação para constar que as unidades autônomas deignadas por boxes terão uma participação no apartamento 121 e que a unidade passaria a ser considerada “autônoma alienável”.
O suscitado apresentou impugnação (fls.54/57). Aduz em síntese que o box de garagem sendo unidade autônoma, pode ser negociada a terceira pessoa livremente, independentemente de ser o comprador morador do edifício ou a venda estar autorizada por assembleia específica do condomínio. Informa que o Edifício Saint Patrick possui cinco andares de vagas de garagens autônomas com matrículas e cadastramento na Prefeitura, constituindo um Edifício Garagem.
O Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital complementou suas informações às fls.78/80. Relatou que a unidade 121 não possui matrícula própria, contudo vincula-se a esta unidade “fictícia” 385 vagas de garagem. Todavia, para resolver o óbice registrário, o Oficial sugeriu duas possibilidades: 1) considerar-se o condomínio um edifício garagem, hipótese em que a alienação das vagas é permitida independentemente de qualquer outra formalidade; 2) considerar a alienação das vagas de garagem (boxes) emparelhadas com a alienação de frações ideais do apartamento 121, hipótese em que os proprietários dos boxes seriam os mesmos que os proprietários da unidade autônoma.
O Ministério Público opinou pela improcedência da dúvida, consequentemente autorizando o registro da escritura de venda e compra da vaga de garagem adquirida pelo suscitado (fl.87).
É o relatório. Passo a fundamentar e a decidir.
O suscitado pretende o registro da escritura de compra e venda, no qual figura como comprador de um box nº 24, no andar “Q” ou 2º subsolo do Edifício Saint Patrick (matrícula nº 62.289). A exigência do registrador tem como fundamento o artigo 1331, § 1º do Código Civil que preceitua: “as partes suscetíveis de utilização independente, tais como apartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com as respectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas e gravadas livremente por seus proprietários, exceto os abrigo para veículos, que não poderão ser alienados ou alugados a pessoas estranhas ao condomínio, salvo autorização expressa na convenção de condomínio”.
É assente perante a doutrina pátria que tal exigência visa a segurança interna dos condôminos, bem como o estabelecimento das regras de convivência que lhes aprouver. Todavia, nos presentes autos estamos diante de uma hipótese atípica, como bem salientou o ilustre registrador ao dar duas sugestões para resolver o impasse registrário. Ao que se denota o condomínio Edifício Saint Patrick composto por cinco andares de garagem, as quais são delimitadas e constituem unidades autônomas e alienável, nos termos do requerimento registrado às fls.29/29vº, constitui um verdadeiro Edifício Garagem, também conhecido como “estacionamento vertical”, já que como bem salientou a Douta Promotora não há como se admitir que 385 vagas de garagens estejam ligadas a um único apartamento (nº 121), o qual sequer possui número de matrícula.
Segundo o extinto Segundo Tribunal de Alçada Civil de São Paulo: … condomínio vaga em garagem unidade autônoma especificação e discriminação locação admissibilidade. É perfeitamente possível na especificação e discriminação do condomínio, tratar a vaga da garagem como unidade autônoma, hipótese em que lhe deve ser atribuída fração ideal de terreno, assim desvinculando-se da unidade habitacional. Pode ser livremente alienada tanto a condômino, quanto a estranhos, bem como ser alugada, por extensão do direito de propriedade. Inteligência dos § § 1º e 2º do art. 2º da Lei 4.591/64 – Ap. 196.364- 7ª Câm. Rel. Juiz Guerrieri Rezende J. 23.9.86, in JTA (RT) 105/296.
Note-se que de acordo o novo Código Civil apresenta duas modalidades de garagem, uma como sendo unidade autônoma, individuada, de uso exclusivo, com matrícula própria, com espaço próprio demarcado no solo, com numeração correspondente a um percentual do terreno e cadastramento junto à Prefeitura Municipal, como no caso em apreço (fls. 11/13, 20/21 e 52). A outra hipótese trata-se de unidade que não é autônoma por se encontrar vinculada a um determinado apartamento, sem menção de fração ideal, sendo considerada uma parte acessória da unidade principal. O nó da questão em si é a vinculação dos 385 boxes de garagem que se situam nas lajes “A” a “K”, “P” e “Q” à unidade 121. Compartilho do entendimento da Douta Promotora de Justiça de que houve a incidência de erro no registro da Convenção do Condomínio do Edifício Saint Patrick, no que se refere à vinculação dos boxes de garagem ao apartamento 121, bem como acato a sugestão do Oficial registrador de considerar o Condomínio como Edifício garagem, sendo dispensável a presença de qualquer formalidade para a alienação das vagas de garagem a terceiros não condôminos.
Por fim, importa notar que na hipótese vertente a alienação, cujo registro se pretende, não atingirá o interesse dos demais condôminos, pois não alterará as áreas comuns ou as áreas de propriedade exclusiva destes.
Do exposto julgo improcedente a dúvida suscitada pelo Oficial do 5º Registro de Imóveis da Capital, a requerimento de Guilherme Lemos Malanga, para que o título tenha acesso ao registro. Não há custas, despesas processuais ou honorários advocatícios decorrentes deste procedimento. Desta sentença cabe apelação, com efeito suspensivo e devolutivo, para o E. Conselho Superior da Magistratura, no prazo de quinze dias. Oportunamente, ao arquivo.
P.R.I.C.

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Pacto comissorio, simulação e a jurisprudência do STJ.

DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL. ALEGAÇÃO COMO MATÉRIA DE DEFESA DE NEGÓCIO JURÍDICO SIMULADO REALIZADO PARA OCULTAR PACTO COMISSÓRIO.

A prática de negócio jurídico simulado para encobrir a realização de pacto comissório pode ser alegada por um dos contratantes como matéria de defesa, em contestação, mesmo quando aplicável o CC/1916. Isso porque a jurisprudência do STJ, mesmo antes da vigência do CC/2002, entende que a simulação realizada com o propósito de afastar as vedações estabelecidas em lei – na hipótese, a proibição ao pacto comissório estabelecida pelo art. 765 do CC/1916 – configura nulidade e não anulabilidade, a despeito da redação do art. 104 do CC/1916: “Tendo havido intuito de prejudicar a terceiros, ou infringir preceito de lei, nada poderão alegar, ou requerer os contraentes em juízo quanto à simulação do ato, em litígio de um contra o outro, ou contra terceiros”. Além disso, o art. 145, V, do CC/1916 estabelece a nulidade do ato jurídico quando a lei taxativamente assim o declarar ou lhe negar efeito. Desse modo, a nulidade absoluta – simulação com o intuito de ocultar pacto comissório –, por se tratar de objeção substancial, é passível de pronunciamento ex officio pelo julgador, sendo desnecessária a sua veiculação por meio de ação própria ou reconvenção. Ademais, não é admissível a reconvenção quando o efeito prático almejado pelo seu manejo puder ser alcançado com a simples contestação, tendo em vista a ausência de interesse de agir. Precedentes citados: REsp 21.681-SP, Terceira Turma, DJ 3/8/1992; e REsp 784.273-GO, Terceira Turma, DJ 26/2/2007. REsp 1.076.571-SP, Rel. Min. Marco Buzzi, julgado em 11/3/2014.

Fonte STJ

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Valor para adjudicação compulsória de imóvel rural deve ser o da escritura pública, afirma STJ.

A Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que o valor a ser depositado por arrendatário em ação de adjudicação compulsória de imóvel rural, quando não houver sido devidamente notificado da venda, com violação ao direito de preferência na aquisição do bem, deve ser o valor consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório de registro de imóveis.

O entendimento foi proferido no julgamento de recurso especial proposto pelos arrendatários, pois havia um contrato de arrendamento rural entre eles e os proprietários do imóvel, em plena vigência, quando a propriedade foi vendida a terceiros, sem que fosse respeitada a preferência de venda aos arrendatários.

No instrumento particular de compra e venda celebrado entre os proprietários e os compradores constava o valor de R$ 40 mil. Entretanto, o imóvel foi registrado no cartório com valor de R$ 29 mil.

O Tribunal de Justiça do Paraná (TJPR) decidiu que o valor a ser depositado pelos arrendatários, em ação de adjudicação compulsória, seria aquele definido no contrato particular de compra e venda entre os proprietários e os terceiros.

Inconformados, os arrendatários apresentaram recurso no STJ. Alegaram que o valor a ser depositado deveria ser de R$ 29 mil, pois é o valor que consta na escritura pública de compra e venda, e não o de R$ 40 mil, importância constante do instrumento particular de compra em venda.

Documento oficial

Sustentaram que a escritura pública é documento oficial, firmado em cartório, com presunção de veracidade, e que não tem a mesma serventia um contrato particular de compra e venda que foi devidamente impugnado.

O ministro Luis Felipe Salomão, relator do recurso, explicou que, apesar da natureza privada, o contrato de arrendamento “sofre repercussões de direito público em razão de sua importância para o estado, do protecionismo que se quer dar ao homem do campo e da função social da propriedade e do meio ambiente, sendo o direito de preferência um dos instrumentos legais que visam conferir tal perspectiva, mantendo o arrendatário na exploração da terra, garantindo seu uso econômico”.

Salomão destacou que o artigo 92, parágrafo 4º, do Estatuto da Terra confere expressamente o direito de preferência ao arrendatário, como garantia do uso econômico da terra explorada por ele, “direito que é exclusivo do preferente em adquirir o imóvel arrendado, em igualdade de condições, sendo uma forma de restrição ao direito de propriedade do arrendante”.

Quando o arrendador vende o imóvel sem notificar o arrendatário, surge a pretensão do arrendatário “em ver declarada a invalidade do negócio entre arrendador e o terceiro, adjudicando o imóvel ao preferente, desde que realizada no prazo decadencial de seis meses, e desde que efetuado o depósito do preço” do imóvel, afirmou o relator.

De acordo com o ministro, “o melhor norte para definição do preço a ser depositado pelo arrendatário é aquele consignado na escritura pública de compra e venda registrada em cartório”.

Segundo Salomão, o arrendatário, ao tomar conhecimento da alienação no registro de imóveis, verifica o valor declarado na escritura pública e efetua o depósito. De outro modo, ponderou o ministro, os arrendatários não teriam como saber qual valor deveria ser depositado.

O relator afirmou que a escritura pública é revestida de todas as solenidades prescritas em lei, demonstrando de forma “pública e solene” a substância do ato, cujo conteúdo possui presunção de veracidade, fato que traz “maior segurança jurídica e garantia” para a regularidade da compra, por expressar a realidade econômica da transação.

Burla ao fisco

Com relação ao valor estabelecido em contrato particular de compra e venda, Salomão destacou que os proprietários não poderiam “se valer da própria torpeza para impedir a adjudicação compulsória”, visto que assinaram um contrato com o valor de R$ 40 mil, porém registraram o imóvel com valor menor, para burlar a lei, pagando menos tributo. E mesmo assim, pretendiam receber o valor maior.

O entendimento da doutrina especializada, de acordo com Salomão, é no sentido de que o proprietário do imóvel alienado que fez lavrar a escritura de compra e venda por preço simulado, ou seja, “inferior ao real, está ensejando ao arrendatário e ao parceiro que ocupam o imóvel o exercício do seu direito de preferência com base nesse preço irreal”.

Por isso, a Quarta Turma adjudicou aos arrendatários o imóvel em questão, pelo preço do depósito constante da escritura pública.

Esta notícia se refere ao processo: REsp 1175438

Fonte STJ

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Após 30 anos, condômino pode continuar usando área comum sem pagar, afirma STJ.

Por maioria de votos, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) declarou nula a alteração de convenção condominial que instituiu cobrança de ocupação exclusiva de área comum a um condômino que, por mais de 30 anos, usufruiu do espaço apenas com a responsabilidade de sua conservação e limpeza. Para os ministros, a imposição do pagamento violou direito adquirido do morador.

A situação aconteceu em um condomínio de São Paulo. O morador do último apartamento, residente no local desde 1975, sempre teve acesso exclusivo ao terraço do prédio. A convenção condominial estabelecida naquele ano garantiu a ele o direito real de uso sobre a área, com atribuição, em contrapartida, dos ônus decorrentes da conservação do local.

Mais de 30 anos depois, por votação majoritária de dois terços dos condôminos, a assembleia modificou o direito real do morador para personalíssimo, fazendo com que seu direito de uso não pudesse ser transmitido, a nenhum título. Além disso, foi estipulada cobrança mensal de taxa de ocupação, “não inferior ao valor de uma contribuição condominial ordinária por unidade”.

Convenção mantida

Na Justiça, o morador alegou que essas alterações só seriam válidas se houvesse unanimidade na votação. Ressaltou a inobservância do direito adquirido, já que utiliza privativamente o terraço do edifício desde agosto de 1975, e pediu indenização por dano moral – além da declaração de nulidade da decisão da assembleia e do restabelecimento do direito real de uso sobre o terraço, de forma perpétua.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP) manteve a sentença que negou provimento ao pedido. O quórum qualificado, de dois terços dos condôminos, foi considerado suficiente para a alteração, e além disso a taxa de contribuição foi considerada justa.

Segundo o acórdão, “a alteração aprovada na assembleia não retirou o direito de uso do terraço pelos autores e, consoante o artigo 1.340 do Código Civil, estabeleceu que as despesas das partes comuns de uso exclusivo de um condômino ou de alguns deles incumbem a quem delas se serve”.

No STJ, o relator, ministro Marco Buzzi, reconheceu a legitimidade do quórum da assembleia e disse que não é possível atribuir à área direito real, pois, “do contrário, estar-se-iam consolidando, em verdade, os direitos inerentes à propriedade de área comum nas mãos de um dos condôminos, o que destoa dos contornos gizados no parágrafo 2º do artigo 1.331 do Código Civil”.

Direito adquirido

Em relação à fixação de uma contribuição de ocupação, após 30 anos de exercício do direito, Buzzi destacou que o STJ tem reconhecido a impossibilidade de se alterar o uso exclusivo de determinada área comum, conferido a um ou alguns dos condôminos, em virtude da consolidação de tal situação jurídica no tempo.

“Tem-se que o uso privativo de área comum por mais de 30 anos, sem a imposição de qualquer contraprestação destinada a remunerá-lo, consubstancia direito adquirido”, concluiu o relator.

A notícia acima refere-se ao seguinte processo: REsp 1035778

Fonte STJ

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Arquivado em Direito das Coisas, Direito Imobiliário

Alteração do Código Civil.

Art. 18 da Lei 12.873 de 24 de outubro de 2013 altera o art. 1.439 do Código Civil, vejam:

Art. 18. O caput do art. 1.439 da Lei no 10.406, de 10 de janeiro de 2002 – Código Civil, passa a vigorar com a seguinte redação:

“Art. 1.439. O penhor agrícola e o penhor pecuário não podem ser convencionados por prazos superiores aos das obrigações garantidas.

………………………………………………………………………..” (NR)

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Condomínio que cortou elevador de moradora inadimplente terá de pagar danos morais, decide STJ.

A Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) concedeu compensação por danos morais, no valor de R$ 10 mil, a uma moradora que foi impedida de usar o elevador para chegar ao seu apartamento, no oitavo andar de um prédio residencial no Espírito Santo, por estar em atraso com as taxas do condomínio.

Em razão do atraso, o condomínio alterou a programação dos elevadores para que eles não atendessem mais ao oitavo andar, de modo que a família da devedora teve de passar a usar as escadas (o edifício tem um apartamento por andar).

A regra do condomínio dispunha que o acesso aos elevadores seria cortado após 30 dias de atraso no pagamento das taxas condominiais. A Terceira Turma entendeu que a medida fere a dignidade da pessoa humana, porque evidencia perante os outros moradores a condição de devedor, e, além disso, o condomínio tem outros meios para a cobrança da dívida.

Ao ingressar na Justiça com ação de compensação por danos morais, a moradora alegou que sempre pagou as taxas de condomínio, no valor de quase R$ 3 mil mensais, mas teve dificuldades financeiras e, após deixar duas taxas em atraso, foi surpreendida com a “punição desmedida”, que atingiu toda sua família, inclusive crianças, obrigadas a subir de escada até o oitavo andar.

Tanto a primeira quanto a segunda instância negaram o pedido de reparação.

Limites

O artigo 1.331 do Código Civil de 2002 estabelece que, em um condomínio, há partes que são de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. A manutenção das partes comuns, segundo a lei, é responsabilidade de todos os condôminos solidariamente, na proporção de suas frações. De acordo com o código, as decisões das assembleias e o regimento interno do condomínio têm força de lei, sendo aplicados em todas as dependências do edifício, inclusive em relação a locatários.

Ao julgar o recurso da moradora, a Terceira Turma do STJ entendeu que, mesmo que as decisões da assembleia sejam imperativas no âmbito do condomínio, essa autonomia não é irrestrita e deve ser exercida nos limites do direito à moradia, do direito de propriedade e de sua função social, todos entrelaçados ao princípio da dignidade da pessoa humana.

A relatora do recurso, ministra Nancy Andrighi, ressaltou que a lei civil prevê consequências específicas para inadimplemento das contribuições condominiais.

Uma das medidas que podem ser utilizadas pelo condomínio é a execução forçada – que faculta ao credor ingressar na esfera patrimonial do devedor para obter a quantia em atraso. Outra medida está prevista pelo parágrafo 2º do artigo 1.336 do Código Civil, que impõe multa e juros de mora ao condômino que não cumprir com seu dever de pagar a contribuição.

Serviço essencial

O corte de acesso aos elevadores, segundo a ministra Nancy Andrighi, impediu o próprio exercício do direito de propriedade, que, “mais que um direito do condômino, é verdadeiramente uma garantia fundamental”.

Ela sustentou que elevador não é luxo, notadamente em edifícios de vários pavimentos, mas um serviço essencial, e a decisão da assembleia do condomínio inviabilizou a utilização de área de propriedade exclusiva, diferentemente do que ocorreria com o corte de acesso a bens e serviços comuns e de caráter supérfluo, como piscina e salão de festas.

Contudo, com esse julgamento “não se está a estimular o inadimplemento das taxas pelos condôminos, pois é salutar e indispensável para a vida em comum que haja a contribuição da coletividade para a manutenção dos bens e serviços e mesmo para a realização de melhorias”, ressalvou a ministra.

A conclusão da Terceira Turma é que a restrição do uso dos elevadores violou direitos de personalidade e gerou dano moral passível de compensação. A decisão do STJ reconheceu a ilegalidade da deliberação da assembleia geral que determinou o corte dos elevadores devido ao inadimplemento das taxas condominiais.

A notícia acima refere-se
ao seguinte processo: REsp 1401815

Fonte STJ

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