Arquivo da categoria: Contratos em espécie 2015

Distrato na aquisição parcelada de imóvel: Ministro do STJ determina devolução de 90% do valor de imóvel a comprador.

Decisão de um ministro do Superior Tribunal de Justiça (STJ) manteve decisões de outras instâncias judiciais que garantiram a devolução ao comprador de 90% do valor pago por um apartamento em razão da rescisão do contrato de compra com a construtora (distrato).

A ação envolve a compra na planta de um apartamento em Águas Claras, cidade satélite de Brasília, em março de 2011. O valor do imóvel foi de R$ 212 mil, com o pagamento de um sinal, comissão de corretagem e prestação mensal de R$ 357, corrigida mensalmente pelo INCC.

Em abril de 2014, quatro meses após a data prometida para entrega do imóvel e sem qualquer previsão para o término da obra, o comprador decidiu rescindir o contrato. O total pago então somava R$ 64.196,99. De acordo com o contrato, a rescisão por desistência do comprador representaria a perda de 40% do total pago.

Inconformado, o comprador entrou na Justiça alegando a abusividade desse percentual e requerendo uma retenção de no máximo 10% do valor pago.

Na sentença, o juiz de primeira instância concordou com os argumentos apresentados ao salientar que a retenção de 10% “é suficiente para cobrir eventuais prejuízos advindos do desfazimento do negócio”, condenando a construtora a devolver 90% do valor pago, em parcela única.

A construtora recorreu então ao Tribunal de Justiça do Distrito Federal (TJDF), que manteve a sentença de primeiro grau. Na decisão, o desembargador considerou o percentual de 40% “claramente excessivo” e a cláusula do contrato “abusiva”. A construtora recorreu então ao STJ.

A causa foi analisada pelo ministro Moura Ribeiro, da Terceira Turma do STJ. Na decisão, que ainda será avaliada pelos demais ministros da turma, Moura Ribeiro manteve as decisões anteriores.

A notícia acima refere-se ao seguinte processo: AResp 814808

FONTE STJ

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Compradora desistente terá de pagar taxa de ocupação por todo o tempo em que ficou no imóvel, decide STJ.

Uma compradora de imóvel que pediu rescisão do compromisso de compra e venda por não conseguir pagar as parcelas terá de indenizar a construtora por todo o tempo em que esteve na posse do bem. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que levou em conta as peculiaridades do caso.

O compromisso de promessa de compra e venda é um tipo de contrato preliminar em que o promitente vendedor (aquele que promete vender) se obriga a passar a escritura do imóvel ao promitente comprador (aquele que se compromete a comprar) após o pagamento integral do preço combinado, quando então é assinado o contrato definitivo.

O Tribunal de Justiça de Mato Grosso do Sul (TJMS) havia definido que a compradora desistente receberia de volta o que pagou, com juros e correção monetária. A decisão impediu que a construtora retivesse valores relativos a corretagem, publicidade e outras despesas administrativas.

O tribunal estadual também afirmou que seria devida uma taxa de ocupação (aluguéis), mas apenas pelo período em que a compradora permaneceu no imóvel sem pagar as parcelas.

Tudo como antes

Ao analisar o recurso da construtora, o relator, ministro Luis Felipe Salomão, disse que a Segunda Seção do STJ já confirmou a possibilidade de o comprador encerrar o contrato quando não conseguir mais pagar a dívida. Nesse caso, caberá o ressarcimento parcial do que foi pago. Em geral, a jurisprudência considera que a construtora pode reter até 25% do valor pago para cobertura dos custos administrativos.

O ministro explicou que o efeito pretendido é deixar as partes, tanto quanto possível, na situação em que estavam antes do negócio. No caso, porém, a retenção das despesas administrativas não foi autorizada pelo TJMS.

Salomão esclareceu que a retenção de valores pela construtora não se confunde com o pagamento pelo uso do imóvel. O relator avaliou que a taxa de ocupação deve incidir desde o início da ocupação – que se deu logo após a assinatura do compromisso de compra e venda – até a devolução do imóvel. Do contrário, haveria enriquecimento sem causa do comprador.

“Se as partes são restituídas ao estado inicial, a taxa de ocupação deve abranger todo o tempo de posse sobre o imóvel”, disse o ministro. No caso, se fosse mantida a decisão do TJMS, a construtora não seria ressarcida pelo período compreendido entre a imissão na posse do imóvel e a data em que as parcelas deixaram de ser pagas.

A notícia acima refere-se ao seguinte processo: REsp 1211323

FONTE STJ

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Condômino tem direito de preferência na compra de imóvel, momentaneamente indiviso, mas passível de divisão, decide STJ.

O condômino que desejar vender sua fração de imóvel em estado de indivisão, seja ele divisível ou não, deverá dar preferência de aquisição a outro condômino. A decisão é da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que voltou a discutir o tema ainda controverso na doutrina e na jurisprudência.
No caso julgado, um casal de condôminos de uma fazenda em Minas Gerais ajuizou ação de preferência contra outro casal que vendeu sua parte na propriedade a uma indústria. O pedido foi negado em primeira e segunda instâncias, sob o fundamento de que o imóvel, apesar de momentaneamente indiviso, era divisível.

O relator do recurso no STJ, ministro Luis Felipe Salomão, reconheceu que a questão era mesmo controvertida nas turmas de direito privado do tribunal. Para uniformizar o entendimento, em 2004, em um caso ainda sob o comando do Código Civil (CC) de 1916, a Segunda Seção, que reúne a Terceira e a Quarta Turmas, entendeu que havia a preferência. Para Salomão, esse deve ser o entendimento também sob a vigência do CC de 2002.

Estranho no grupo

O relator analisou o artigo 504 do CC/02, que impede um condômino de vender sua parte em coisa indivisível a estranhos. Ele destacou que o objetivo do legislador com a norma era conciliar os objetivos particulares do vendedor com o intuito da comunidade de coproprietários. “Certamente, a função social recomenda ser mais cômodo manter a propriedade entre os titulares originários, evitando desentendimento com a entrada de um estranho no grupo”, cita o ministro no voto.

Salomão afirmou ainda que deve ser levado em conta todo o sistema jurídico, notadamente o parágrafo único do artigo 1.314 do CC/02, que veda ao condômino, sem a prévia concordância dos outros, dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos, somado à vedação do artigo 504.

Seguindo o voto do relator, a turma deu provimento ao recurso para cassar a sentença e o acórdão do tribunal mineiro, estabelecer como possível a preferência dos condôminos para o imóvel e remeter o processo ao magistrado de primeiro grau para que analise os demais requisitos da ação de preferência, juridicamente denominada ação de preempção. 

O julgamento ocorreu em 16 de junho de 2015 e o acórdão foi publicado no dia 26.

A notícia acima refere-se ao seguinte processo: REsp 1207129

Fonte STJ

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Multa por não pagamento de condenação em 15 dias também se aplica em sentença arbitral, decide STJ.

A multa por não pagamento espontâneo de condenação no prazo de 15 dias também pode ser aplicada no caso de sentença arbitral. A decisão é da Corte Especial do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento de recurso repetitivo (tema 893), e forma uma nova jurisprudência, de modo a consolidar decisões isoladas.
O relator, ministro Marco Buzzi, levou o recurso a julgamento na Corte Especial, órgão julgador máximo do STJ que reúne os 15 ministros mais antigos do tribunal, porque a questão afeta julgamentos em diferentes seções temáticas.

A tese fixada para efeitos do artigo 543-C do Código de Processo Civil (CPC) é: “No âmbito do cumprimento de sentença arbitral condenatória de prestação pecuniária, a multa de 10% (dez por cento) do artigo 475-J do CPC deverá incidir se o executado não proceder ao pagamento espontâneo no prazo de 15 (quinze) dias contados da juntada do mandado de citação devidamente cumprido aos autos (em caso de título executivo contendo quantia líquida) ou da intimação do devedor, na pessoa de seu advogado, mediante publicação na imprensa oficial (em havendo prévia liquidação da obrigação certificada pelo juízo arbitral)”. 

Sentença arbitral
O caso julgado envolve um débito de quase R$ 3,5 milhões da FRB-PAR Investimentos S/A com os executivos David Zylbersztajn, Omar Carneiro da Cunha Sobrinho, Eleazar de Carvalho Filho e Marcos Castrioto de Azambuja. Os quatro ingressaram no Conselho de Administração da Varig no momento de recuperação judicial da empresa, em 2005. Contudo, a permanência deles durou apenas seis meses. Naquele mesmo ano, foram destituídos.

O conflito foi resolvido pela arbitragem, que lhes garantiu indenização pela destituição sem justa causa. Eles executaram a sentença na Justiça do Rio de Janeiro cobrando a dívida da Fundação Rubem Berta. 

Fundamentos

Segundo Buzzi, o Código de Processo Civil (CPC) e a Lei da Arbitragem conferem a natureza de título executivo judicial à sentença arbitral, distinguindo apenas o instrumento de comunicação processual do executado.

“Nessa ordem de ideias, à exceção da ordem de citação (e não de intimação atinente aos processos sincréticos), a execução da sentença arbitral condenatória de obrigação de pagar quantia certa observa o mesmo procedimento previsto para as sentenças civis de idêntico conteúdo, qual seja, o regime previsto nos artigos 475-J a 475-R do CPC”, explicou o relator.

O ministro afirmou que a multa tem o objetivo de dar maior efetividade e celeridade à prestação jurisdicional e que afastar sua incidência no âmbito do cumprimento da sentença arbitral representaria um desprestígio ao procedimento da arbitragem. Isso enfraqueceria seu principal atrativo, que é a expectativa de rápido desfecho na solução do conflito.

Processo relacionado: REsp 1.102.460

Fonte STJ

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Espólio não é parte legítima para cobrar seguro obrigatório em caso de morte, decide STJ.

O espólio não tem legitimidade para ajuizar ação de cobrança do seguro obrigatório (DPVAT) em caso de morte da vítima de acidente de trânsito. A decisão é da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em julgamento realizado no último dia 23.
A turma, que seguiu o voto do relator, ministro Villas Bôas Cueva, entendeu que o valor da indenização do DPVAT não integra o patrimônio da vítima em caso de morte, mas passa diretamente para os beneficiários. “Logo, o espólio, ainda que representado pelo inventariante, não possui legitimidade ativa para pleitear, em tal hipótese, a indenização securitária, pois esta não integra o acervo hereditário (créditos e direitos da vítima falecida)”, afirmou o relator.

No recurso ao STJ, o espólio – representado pelo inventariante, filho da vítima – contestou decisão do tribunal de segunda instância que reconheceu sua ilegitimidade ativa e julgou o processo extinto sem resolução do mérito, com base no artigo 267, inciso VI, do Código de Processo Civil (CPC).

Analogia

O ministro Villas Bôas Cueva destacou que o acidente ocorreu em 1991, quando a Lei 6.194/74 determinava que a indenização do DPVAT, em caso de morte, fosse paga em sua totalidade ao cônjuge ou equiparado e, na ausência destes, aos herdeiros legais. Após a modificação trazida pela Lei 11.482/07, metade do valor passou a ser paga ao cônjuge não separado judicialmente e metade aos herdeiros, seguindo a ordem de vocação hereditária.

Segundo o relator, em nenhum desses casos, antes ou depois da alteração legislativa, o direito à indenização se inclui entre os bens da vítima falecida. Isso porque não é um direito preexistente à morte, mas apenas surge em razão dela, após sua configuração – e é, portanto, direito dos beneficiários, o que afasta sua inclusão no espólio.

Villas Bôas Cueva citou julgados do STJ que excluíram a legitimidade ativa do espólio em relação ao seguro de vida e de acidentes pessoais em caso de morte. De acordo com o ministro, embora o DPVAT tenha natureza de seguro obrigatório de responsabilidade civil, e não de danos pessoais, deve-se aplicar por analogia o que diz o artigo 794 do Código Civil (1.475 do código antigo, em vigor na data do acidente): o capital estipulado não é herança e não se sujeita às dívidas do segurado.

O ministro fez questão de diferenciar o caso julgado de outra hipótese analisada no STJ (REsp 1.335.407), em que se reconheceu a legitimidade ativa do espólio em relação à cobertura securitária de invalidez permanente, “de modo que era possível ao próprio segurado (ou vítima) postular o pagamento da indenização, a justificar a sucessão pelo espólio, enquanto que, no caso sob exame, o evento foi o falecimento da vítima, a motivar o direito próprio do beneficiário de buscar o valor indenizatório”.

A notícia acima refere-se ao seguinte processo: REsp 1419814

Fonte STJ

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Arquivado em Contratos em espécie 2015, Direito das Sucessões 2015, Divórcio e Inventário por Escritura Pública, Processo Civil 2015

Atraso em andamento de obra já configura inadimplemento passível de rescisão contratual, decide STJ.

O atraso no andamento da obra caracteriza o inadimplemento substancial do contrato antes mesmo do fim do prazo convencionado para a entrega do imóvel. Nessa hipótese, o comprador pode pedir a rescisão contratual e receber a devolução dos valores pagos, independentemente de notificação prévia.

Esse entendimento foi adotado pela Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ), que rejeitou recurso especial de uma construtora.

Os autores da ação firmaram com a Gafisa S/A contrato de compra e venda de quatro unidades do Edifício Icaraí Corporate, em Niterói (RJ). Devido ao atraso de um ano no cronograma da obra, pediram a rescisão do contrato e a devolução dos valores já pagos. O juízo de primeiro grau julgou o pedido procedente.

Precedentes

A construtora apelou, mas o Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro (TJRJ) manteve a sentença. A empresa insistiu com recurso especial para o STJ. Defendeu que não houve inadimplemento da sua parte, já que os autores deixaram de fazer a notificação prévia para a resolução do contrato e ainda propuseram a ação dois meses antes do vencimento do prazo ajustado para a conclusão da obra.

Para o relator do recurso especial, ministro Raul Araújo, o entendimento das instâncias ordinárias está em sintonia com os precedentes do STJ.

Ele mencionou julgado da Quarta Turma, segundo o qual “procede o pedido de rescisão de compromisso de compra e venda, com a restituição integral pela ré das parcelas pagas, quando demonstrado que a incorporadora foi responsável pela frustração do contrato em virtude de atraso na conclusão da obra” (REsp 745.079).

Notificação prévia

O ministro considerou que, embora a ação tenha sido ajuizada dois meses antes da data fixada para a entrega dos imóveis, esse fato não descaracteriza a mora da incorporadora. Ele verificou no acórdão do TJRJ que o atraso perduraria por mais um ano, com pendência no “habite-se”.

“Em decorrência da mora, tem-se, na espécie, o inadimplemento substancial”, explicou.

Em relação à notificação prévia para a resolução do contrato, o relator afirmou que a existência de prazo fixado para a entrega dos imóveis tornou-a desnecessária devido ao atraso – que configurou o inadimplemento.

REsp 1.294.101-RJ

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Doação dissimulada feita por suicida em prejuízo do ex-marido é nula apenas na metade da herança, afirma STJ.

A doação dissimulada é nula apenas quanto à parte que excede àquela de que o doador poderia dispor livremente. Por isso, a Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) reconheceu que a irmã de uma mulher que se suicidou deve permanecer com 50% do imóvel alvo da disputa entre ela e o ex-cunhado. O relator do caso, ministro Marco Buzzi, entendeu que a compra e venda do imóvel realizada entre as irmãs mascarou doação inoficiosa da legítima, sendo nula na metade que corresponde à herança cabível ao ex-marido da suposta vendedora, herdeiro do filho menor, que faleceu poucas horas depois da mãe. O casal se divorciou em 2004, quando pactuou que o apartamento ficaria integralmente com a mulher. No ano seguinte, por meio de escritura pública, ela transferiu o imóvel à sua irmã pela quantia de R$ 85 mil. Um mês depois, a ex-mulher se matou após disparar um tiro contra o próprio filho, que morreu na sequência. Foi então que o pai da criança ajuizou ação pedindo a declaração de nulidade da venda do apartamento. Como a criança morreu poucas horas depois da mãe, o pai invocou sua condição de único herdeiro do filho, o que lhe daria direito à herança. Sustentou que o intuito do negócio feito entre as irmãs era ocultar uma doação – o que representou ofensa à legítima. Por isso, pediu a reintegração de posse do imóvel. Simulação relativa Em primeiro grau, o juiz entendeu comprovado que a mãe faleceu antes do filho e, por isso, declarou a nulidade parcial da doação do imóvel, atingindo os 50% que representam a legítima – ou seja, a parte não disponível do patrimônio. O Tribunal de Justiça de São Paulo manteve a decisão, esclarecendo que os cunhados seriam condôminos, o que não afastaria a irmã da falecida da posse do apartamento. No STJ, ao julgar recurso do pai da criança, o ministro Marco Buzzi reconheceu a nulidade da operação apenas na fração que correspondia à legítima. Ele distinguiu os conceitos de simulação absoluta e relativa. Na primeira hipótese, o negócio simulado é realizado para não produzir nenhum efeito. Já no caso da simulação relativa, também chamada de dissimulação, o negócio tem a finalidade de encobrir outro de natureza diversa, “destinando-se apenas a ocultar a vontade real dos contraentes e, por conseguinte, a avença de fato almejada”. Este seria o caso dos autos. O ministro Buzzi esclareceu que, tratando-se de simulação relativa, o Código Civil (artigo 167) determina que subsista o negócio dissimulado, se for válido. “O negócio jurídico dissimulado apenas representou ofensa à lei e prejuízo a terceiro (no caso, o recorrente) na parte em que excedeu ao que a doadora, única detentora dos direitos sobre o bem imóvel objeto do negócio, poderia dispor”, explicou o magistrado. REsp 1.102.938-SP FONTE AASP

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Arquivado em Contratos em espécie 2015, Parte Geral 2015