STJ firma posição de que a associação de moradores não pode exigir taxas de quem não é associado nos loteamentos.

“As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou os que a elas não anuíram.” Essa foi a tese firmada pela Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no julgamento de dois recursos especiais sob o rito dos repetitivos (tema 882), previsto no artigo 543-C do Código de Processo Civil.
Por maioria, o colegiado acompanhou o voto divergente do ministro Marco Buzzi. Ficaram vencidos os ministros Villas Bôas Cueva, relator, e Moura Ribeiro.

A tese firmada pelo tribunal deve orientar a solução dos casos idênticos. Caberá recurso ao STJ apenas quando a decisão de segunda instância for contrária ao entendimento firmado nesses repetitivos.

Moradores 

Os recursos foram interpostos por proprietários que, embora não integrassem as associações de moradores, sofreram cobrança das taxas de manutenção relativas às suas unidades e aos serviços postos à disposição de todos. A primeira instância os condenou a pagar as quantias reclamadas pelas respectivas associações.

O Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), em ambos os casos, afirmou que a contribuição mensal era obrigatória, independentemente de inscrição prévia do morador na associação, pois ela presta serviços comuns que beneficiam a todos. A falta de pagamento, segundo o TJSP, configuraria enriquecimento ilícito do proprietário.

No STJ, os proprietários alegaram violação ao direito de livre associação. Os ministros deram provimento aos recursos para julgar improcedentes as ações de cobrança.

De acordo com Marco Buzzi, o problema tratado nos recursos – que já foi enfrentado pelo STJ – exige reflexão sobre três questões: liberdade associativa, inexistência de fato gerador de obrigação civil e vedação ao enriquecimento sem causa.

Lei ou contrato

Para o ministro, as obrigações de ordem civil, de natureza real ou contratual, pressupõem a existência de uma lei que as exija ou de um acordo firmado com a manifestação expressa de vontade das partes pactuantes. No ordenamento jurídico brasileiro, há somente duas fontes de obrigações: a lei ou o contrato; e, no caso, não atua nenhuma dessas fontes, afirmou.

De acordo com o ministro, a análise de possível violação ao princípio do enriquecimento sem causa, nos casos julgados, deve ser feita à luz da garantia fundamental da liberdade associativa.

Segundo Buzzi, o Poder Judiciário não pode impor o cumprimento de uma obrigação não gerada por lei ou por vontade, pois a Constituição garante que ninguém pode ser compelido a fazer algo senão em virtude de lei, além de garantir a liberdade de associação.

Sendo uma associação de moradores nada mais do que uma associação civil, ela “deve respeitar os direitos e garantias individuais, aplicando-se, na espécie, a teoria da eficácia horizontal dos direitos fundamentais”, afirmou.

A notícia acima refere-se aos seguintes processos: 

REsp 1280871 REsp 1439163

Fonte STJ

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Arquivado em Direito das Coisas 2015, Direito Imobiliário

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